借地権について
借地権をご存知ですか？
借地権は文字通り土地を借りていることによる権利です。
土地の借り手側は、建物の所有とともに、その土地を使い続けることができます。
これが借地権です。
逆にその土地の貸付者であるオーナーは、自分のための利用ができなくなりますし、売却も簡単にはできないです。
なので、賃貸する土地については、ひとつの土地に対して借地権部分の上地とオーナーの所有部分の底地との二段構造となります。
先日、この借地権について研修を受けてきました。
借地権には普通借地権と定期借地権があります。
このうち普通借地権については、税法が違うと範囲も違うんですよ。
法人税法上が一番範囲が広くて、『地上権又は賃借権』と規定されています。
所得税法上は『建物又は構築物の所有を目的とする地上権又は賃借権』と規定されています。
相続税法上は『建物の所有を目的とする地上権又は賃借権』と規定されていて、これは借地借家法に規定する借地権とその範囲は同じです。
法人税法 ＞ 所得税法 ＞ 相続税法
借地権を考えるうえで、立場（法人or個人）で違ってくるので注意しなきゃですね。
今回の研修で前から気になっていたことがスッキリしました(笑)
借地権というのは日本全国どこにでも発生するというものではないんです。
法人税法では、『借地権又は地役権を設定して他人に土地を使用させた場合において、その地域において借地権利金の収受慣行があるときには、・・・・』となっています。
私が税理士になる前、以前勤めていた事務所だったか、税理士の専門学校でだったか忘れてしまいましたが、借地権利金の収受慣行があるかどうかは、国税庁が発表する「路線価図」に借地権割合の記載記号があれば収受慣行があるというように教わったことがあったんです。
なんとなく腑に落ちないままだったのですが、今まで実務で特に問題になったことがなかったので、その後は気に留めてなかったんです。
けれど、今回この研修で、権利金の取引慣行の有無については、路線価図に記載があるから取引慣行があるというものではないと教えていただきました。
取引慣行があるかどうかは、事実認定の問題なので、その存否はその地域における取引事例、精通者の意見などによって判断するということでした。
やっぱりたくさんの先達に事例や研究結果を教わるのは本当に大事なことだと思いました。
自分の事務所の事例だけでは経験が足りないですし、多角的に検証しようにも自分だけでやっているので限界がありますしｗ
もちろん、先輩や税理士である友人と情報のやりとりもしていますが、税理士会等で行っていただける研修に感謝です！
では、借地権利金の取引慣行のある地域で、
社長が自分の所有の土地を、自分が経営している会社に貸して、その会社がその土地の上に建物を建てた場合。
地代の収受が無い場合や低額の地代で社長が会社に貸すことはよくあります。
そのうえ借地権の支払いまで必要だとは考えていないこともあると思います。
社長個人・・・借地権に見合うお金をもらっていない → 会社に得をさせている → 利益を与えた
会社・・・通常（第三者が貸主）の場合支払うべき借地権代を支払っていない → その分得をしている → 社長より利益を収受した
こういう考え方により、会社は借地権利金相当額を収益に計上しなければならなくなります。
その土地の価額によりますが、たいてい権利金は高額になりますので沢山の法人税等を支払わなければならなくなりますね(-_-;)
ただ、このような同族会社の役員と同族会社の特殊関係者間では借地権を設定したとの認識が希薄であることなどを考慮して、「土地の無償返還に関する届出」をすれば、会社に対して権利金の利益を課税対象としないこととされます。
この土地の無償返還に関する届出とは、
法人が借地権の設定等により他人に土地を使用させた場合で、その借地権の設定等に係る契約書において将来借地人等がその土地を無償で返還することが定められている場合に、これを届け出る手続です。 この届出を行っている場合には、権利金の認定課税は行われないこととなります。 なお、この届出者は、土地所有者が個人である場合であっても、提出することができます。
この届出は土地所有者と借地人が連名で税務署に提出します。
提出時期は土地を無償で返還することが定められた後遅滞なくとなっています。
土地の価値は地域によっては大変高額です。
使用貸借・賃貸借の違いで、相続税の計算上の価額も異なってきます。
つまり、借地は法人税・所得税・相続税が絡みますので、どの税法にも精通していなければ多大な損失となることもあります。
また賃料についても安易に金額を決めてはいけません。
無償や、低額すぎても問題になります。税理士等にご相談のうえ適正地代を算定してください。
